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摸爬滚打多年以后总结出的5大买房方法论

2019/11/10 来源:菏泽财经网

导读

来源:魔都财观,已获授权转载什么是一个好的新居项目,每个人都有自己的标准。但我想真正的好房子肯定是满足三个条件的:能让人住的舒心,涨

来源:魔都财观,已获授权转载

什么是一个好的新居项目,每个人都有自己的标准。

但我想真正的好房子肯定是满足三个条件的:能让人住的舒心,涨幅上还不错,将来比较好出手。

如果说买房这件事有甚么方法论的话,那末不过就是坚持主流审美,喜欢大家喜欢的房子,然后再比他人多花一些时间思考,总结出几个容易出机会的规律就是了。

过去多年,我们通过关注居住属性、涨幅和流动性的判断方法,买到了一些自己还算满意的房子。现在我们把这些经验用在新居市场里,总结出几个还算有用的建议,今天分享给大家。

01

新房里第一个值得关注的机会就是限价。

我自己也很意外,上一轮牛市结束都快两年了,到现在居然还有限价套利机会。

的确是有的,只不过这些机会主要是在非一线城市,而且越是能级低的城市,越是房价启动晚的城市,限价套利的机会越是大。

这点要从限价的由来说起。

从2015年开始,一线城市的房价就开始大涨。到了2016年11月份的时候,领导实在看不下去了,就召开了一次电视电话会议,要求全国所有城市后续的新居备案价都不能超过当时的价格。这样统计局的70城房价指数会好看一些。

大家都知道,不同城市之间的房价涨幅是有轮动的。

像一线城市,比如上海、深圳当时已完成了大涨的主升浪,市场走势已充分反应在房价里,限价对这些城市来讲毫无影响。

所以上海只有个别板块,比如前滩限价8.5万,徐泾限价5.8万,才有新房价低于二手房的套利机会。我自己这几年在上海,是没看到过几个让我有冲动去摇号的新居项目的。

而很多二线城市,限价开始的时候,他们才刚刚开始大涨,这就造成了这些城市的备案价一直停留在大涨前的水平,房价内生向上的动力很大。比如成都、长沙,遍地都是机会,完全可以闭着眼睛买入。而杭州、南京、苏州、合肥、武汉、西安等很多板块也有套利空间。

值得注意的是:这类限价红利机会,在过去10几年里是从没有过的。往后看,未来楼市调控一定是在事前控制,也不会再有当下这类事后限价。

限价新房真的是卖一套,少一套。请大家务必珍惜。

要提示大家的是,在抓这种新居限价机会的时候,也记得关注下项目之前土拍的楼板价,把楼板价除以0.6可以速算出房子的成本价。如果房企当年拿地价格成本低,有利润空间,房企还是会花一些心思做好产品。如果房企是拿的高成本地王又被限价,最后牺牲的大概率是施工质量,倒霉的还是客户自己。

总之,买限价新居薅羊毛之前,最好看清楚房子的品质成色。

02

第二个想聊的是,新房供应上的稀缺性。

二手房是有延续不断的供应出来,大家总能买得到。

但新居的供应,本质上遭到了时间和空间的制约。

当所有人都在追逐新居的时候,他们的购房需求或多或少地被市场供应扭曲着。

本来一心要买浦东的,不巧碰到浦东当下真没啥好项目。好吧,其实过条黄浦江,也是可以忍的。

这种扭曲,时间长了,很容易让大家忘记自己本来的初衷:

我们是由于发自内心肠喜欢,才会选择去买下这套房子,而不是由于这是可以选到的房子里,自己还凑合能接受的。

也正是由于在新房市场里有太多的妥协,所以这些年,我们一直能看到品质很一般的项目大卖。很不巧,很多时候,就是由于它恰好是你当下能买到的最好项目了。

这让我想到了最近几年的电影票房。很多国产大片说实话真不咋地,但好在他人排片时间好啊,全部暑期档就它一个可以选,硬生生地被票房冠军。

只惋惜,房子不是电影,最少要拿几年,实在不应当去将就。

对这类对新居有执念的需求,如果你来问我怎么办。

我只会说,你应该去看看二手房。由于其实到最后,所有的新居都会变成二手。

你在空间区位上的情节,只能靠时间房龄的折让来解决了。

03

接着再和大家说说新居的品牌。

现在的新居都是期房,大家对一个项目的信任,很大程度来源于房企品牌的背书。

用心留意下,我们可以发现,每个房企都在努力塑造自己的特点,都有一些差异化优势。

对想买新居的朋友,其实是很有必要研究下房企品牌调性和自己购房需求的契合。

如果你非常看重楼盘的品质感和仪式感,那你应当多去看看仁恒、绿城,另外融创也是不错的。哦,对了,还有银河湾。这几家特别善于把房子造的非常豪。固然他的定价也要比他人贵很多,由于有品牌溢价在里面。

虽然这些品牌是贵了一点,单价高也影响了房价涨幅。不过没关系,好在这些品牌在市场上也有很多死忠粉丝,认可这些品牌的溢价,卖出的流动性很好。

如果你是纯投资,那应当斟酌地方国企系房企们开发的新居,或是主打刚需品质的全国品牌。我个人觉得中海、招商是不错的,另外这两年中铁和葛洲坝上来的也很快。

这些腰部房企正处于打江山的上升期,有大规模的中等品质住宅供应,可以让你在每一个城市用一个不那末高的价格买到建仓。

如果你实在没什么想法,就想买个放心,那就选万科和保利吧。他们家房子没有什么明显短板,毕竟这几个房企能一直能待在TOp10的序列里,总是有些缘由的吧。

04

好,接下来要说的是大家比较容易忽视的点。

我在《观观 | 到底什么样的房子好卖又涨得快?我花了好多心思写给你看#M290》这篇文章讲过,从2000年以来,住宅产品创新很快,目前已进入到第四代产品,现在能看到的新居,大多有人车分流,会所泳池,外立面、绿化带都做得很精致,户型也很方正。

在这样的大环境下,新居的竞争已经从室内扩展到室外,从小区延伸到周边。

像2014年之前那种依托偷面积,大面积赠送的方式在新居市场已吃不开了。因为现在的房企能做好户型的太多了,能做出小区品质感的也不少。

但是能真正能把社区运营做好的房企其实不多。

在区位、产品都过硬的前提下,以后的加分项一定是加在那些能把住宅综合体运营的比较好的新居项目身上。

就在很多房企依然把配套商办做成普通的底商,当作住宅的边角料,用地板价草草出售的时候,像龙湖的天街系列、万科的天空之城和瑞安的瑞虹新城,已在小区商业体运营上走的很远。

这些房企收获品牌的同时,也让住户取得了实实在在的溢价。我观察到,凡是社区自建商业做的好的住宅项目,房价涨得都不慢。

由于房子说到底不光是建筑,它更多的是居住需求的会聚。大家愿意买单的,一定是懂得人性的产品。业主们要的不一定是TOD这样的新潮概念,说实话大部分人也不懂,大家要的是有亲朋好友造访,门口就能吃到海底捞;周末闲来无事,能带着孩子在小区里散散步、游游泳;要买些东西的时候,走不远就能看到优衣库和ZARA。

未来能够大卖的房子,应当就是长成前面说的那样,会站在用户角度去思考,住户走出家门500米内都能解决所有需求。

05

最后再说一些买新房的时候要注意的点:

1、一定要关注交房日期。由于资金是有本钱的,晚交房2个月相当于房价贵一个点。那些2年以后交房的的,你差不多就是多付了10个点的成本。要当心房企和你玩拖延流。

2、不要由于觉得自己摇不到号就放弃限价新居。凡是有机会的,都应当去一下。有条件的多用几个家里的名额去试试看摇号。我身旁有1大波粉丝,长年奔走于新居摇号。结果是,大力出奇迹,总是能中一套的。

3、除非是自住,否则如果是投资的话,没必要寻求太好的楼层,一般买到中楼层就行了。由于光是从涨幅上看,不会比高楼层的差。

4、说起楼层,我认为中国住宅顶楼的价格是被低估了。很多人担心屋顶施工质量的问题,不喜欢买顶楼。现在中国的次顶楼要比顶楼贵2%左右,在我看来,这是错配的机会。

其实目前施工技术进步很大,特别是2015年以后的新居,顶楼的问题已基本解决了。要知道国外越是顶楼,卖的越是贵。

5、如果大家买新居进程中,在购房资质上有些甚么问题,包括资历或流水上有瑕疵的话,也不要太担心,售楼处会帮你解决的。一般销售会给你对接一些资源。

6、看房的时候,自己和配偶的手机号和姓名别轻易预留给售楼处。要知道这些信息是能够为你争取到优惠的。看完房以后,可去找一些资源沟通看看,能否争取到一些额外折扣。

7、遇到真正的好房子,砸锅卖铁也要去认大筹,拿到优先选购权。越是好的房子,抢的越是快,这种情况下,认小筹没有什么意义。

好了,我想说的就是这些了。希望大家能买到心满意足的好房子。

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